Overheid en Vastgoed | Dirkzwager advocaten & notarissen
Op 22 april 2016 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de verhuiskostenvergoeding in combinatie met het uitvoeren van renovaties. De praktijk ging er tot voor kort vanuit dat sociale en particuliere verhuurders bij het doen van een redelijk voorstel bij renovaties (ex. artikel 7:220 BW) konden overeenkomen dat de huurder afstand zou doen van zijn recht op een minimum bijdrage in de verhuiskostenvergoeding omdat sprake zou zijn van regelend recht. De Hoge Raad heeft nu geoordeeld dat sprake is van dwingend recht. Daarbij is het niet van belang of het initiatief van de renovatie van de zijde van de huurder of van de zijde van de verhuurder komt.
Aanzienlijke kostenpost voor verhuurders
Verhuurders zullen vanaf nu bij renovaties rekening dienen te houden met deze kostenpost. De minimale verhuiskostenvergoeding bedraagt momenteel € 5.892,- per huurder. Vooral bij complexgewijsde renovaties kan dat fors in de papieren gaan lopen. Mijn verwachting is dat het gevolg zal zijn dat toekomstige renovaties soberder zullen worden uitgevoerd, dan wel dat verhuurders minder snel geneigd zullen zijn om verzoeken van huurders om het gehuurde te renoveren te honoreren. Bovendien acht ik de kans groot dat huurders die in het verleden geconfronteerd zijn met een renovatievoorstel waarbij zij afstand hebben gedaan van hun verhuiskostenvergoeding nu met terugwerkende kracht alsnog aanspraak gaan maken op de verhuiskostenvergoeding. De financiële gevolgen daarvan voor woningcorporaties en particuliere verhuurders kunnen verstrekkend zijn en in de tientallen miljoenen euro’s gaan lopen. De verjaringstermijn bedraagt vijf jaar.
Niet iedere renovatie geeft een huurder het recht op de verhuiskostenvergoeding. Voorwaarde is dat er sprake is van een noodgedwongen verhuizing als gevolg van de renovatie. In de praktijk worden renovaties vaak gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden. De Hoge Raad oordeelt dat de verhuiskostenvergoeding enkel verschuldigd is indien de voor de renovatie benodigde werkzaamheden op zichzelf beschouwd, en dus ongeacht de overige werkzaamheden, het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Het verschil tussen renovaties enerzijds en dringende werkzaamheden of onderhoudswerkzaamheden anderzijds, is dat renovaties steeds gericht dienen te zijn op een vergroting van het woongenot.
Afweging Hoge Raad
In zijn afweging hinkt de Hoge Raad op twee gedachten. Enerzijds overweegt de Hoge Raad dat uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever de oude dwingendrechtelijke verhuiskostenregeling – die alleen voor sociale verhuurders gold ex. art. 11g BBSH – bij de invoering van artikel 7:220 leden 5-7 BW wenste uit te breiden tot particuliere verhuurders. Daarbij heeft de wetgever niet de bedoeling gehad om het dwingendrechtelijke karakter van de verhuiskostenvergoeding te wijzigen naar regelend recht. Zou de wetgever dit wel hebben beoogd, dan had het voor de hand gelegen dat de wetgever dit in de parlementaire geschiedenis tot uitdrukking zou hebben gebracht. Daarvan is geen sprake. Anderzijds stelt de Hoge Raad vast dat artikel 7:220 BW niet is opgenomen in het artikel 7:242 leden 1 en 2 BW, welk artikel een opsomming bevat van bepalingen van regelend recht. Dit duidt er juist op dat artikel 7:220 BW wél een bepaling van regelend recht is. Van belang is daarbij echter dat artikel 7:220 BW ten tijde van de totstandkoming van artikel 7:242 BW uitsluitend de huidige leden 1-4 kende, en dat de leden 5, 6 en 7 eerst bij Wet van 4 februari 2010 aan de tekst van artikel 7:220 BW zijn toegevoegd. Alles afwegende komt de Hoge Raad tot de slotsom dat doorslaggevende betekenis dient te worden gegeven aan het eerste oogmerk, te weten om alle huurders altijd aanspraak te geven op de verhuiskostenvergoeding.
Daarmee gaat de Hoge Raad voorbij aan een inmiddels redelijk bestendige lijn in de lagere rechtspraak dat de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5-7 BW van regelend recht is. De Hoge Raad passeert hiermee ook het oordeel van A- G Spier die eveneens van mening was dat de huidige regeling voor de verhuiskostenvergoeding van regelend recht was. Tot slot valt op dat de Hoge Raad in zijn overwegingen niet meeneemt dat de wetgever bij de invoering van artikel 7:220 leden 5-7 BW niet direct artikel 7:242 BW heeft aangepast. Indien de wetgever had beoogd om de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht te laten zijn, had dit wel voor de hand gelegen. Met dit argument in de hand had het oordeel van de Hoge Raad ook anders kunnen uitvallen. De vraag blijft dan ook of de wetgever daadwerkelijk heeft beoogd om de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5-7 van dwingend recht te laten zijn. Alleen de wetgever zelf kan deze vraag beantwoorden.
Heeft u vragen over renovaties of de wettelijke plicht tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding, neem dan contact op met Robert Rijpstra MRICS, advocaat gespecialiseerd in huurrecht.
