Pas op met het contractueel uitsluiten van bezwaar of beroep

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde recent over een geval waarin partijen bij de verkoop van een onroerende zaak zijn overeengekomen dat de koper nu en in de toekomst geen beroep of bezwaar zal aantekenen tegen het uitoefenen van een bedrijf in het naastgelegen pand of tegen de toekomstige bewoning van dat pand. Deze afspraak is door de notaris als kwalitatieve verplichting in de leveringsakte opgenomen, zodat ook opvolgende eigenaren van de verkochte onroerende zaak hieraan gebonden zijn. In de leveringsakte is toegevoegd dat deze kwalitatieve verplichting vervalt na een periode van 25 jaar.

Volgens het Hof verplicht het beding tot een prestatie die onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen, aangezien aan derden (de opvolgende eigenaren) de toegang tot rechtsbescherming tegen eventuele plannen van de eigenaar van het naastgelegen pand wordt onthouden. Volgens het Hof is het beding in strijd met de openbare orde en daarom nietig. Dat de werking van het beding in tijd is begrensd, doet hier niet aan af.

Het Hof oordeelt dat een dergelijk beding - dat in de literatuur wel bekend staat als de “monddoodclausule” - niet per definitie in strijd is met de openbare orde, maar dat dit wel zo is in dit geval. De wijze waarop het beding gedurende geruime tijd rechtsbescherming aan derden onthoudt, acht het Hof onaanvaardbaar wegens strijd met de fundamentele rechtsbeginselen van het Nederlandse recht. In de literatuur en in de rechtspraak zijn wel aanknopingspunten te vinden voor ruimte voor het opnemen van een dergelijk beding. Echter, indien zo’n beding te ver gaat of te algemeen is geformuleerd is het beding in strijd met de openbare orde en nietig op grond van artikel 3:40 lid 1 BW. Het Hof heeft geoordeeld dat het beding in dit geval niet binnen vorenbedoelde ruimte valt.

Bij het opnemen van dergelijke verplichtingen en bedingen in een koopovereenkomst is het derhalve raadzaam om u vooraf goed te laten informeren of het betreffende beding niet in strijd is met de fundamentele rechtsbeginselen van het Nederlandse recht en derhalve nietig is op grond van artikel 3:40 lid 1 BW.

Contact

Heeft u vragen over deze nieuwsbrief, dan kunt u contact opnemen met Maïta van Loenhoud of uw vaste adviseur van het Vastgoed team bij Loyens & Loeff.