Overheid en Vastgoed | Dirkzwager advocaten & notarissen
Op 26 april 2016 heeft het gerechtshof Amsterdam bepaald dat een exoneratiebeding in een taxatierapport derdenwerking kan hebben tegen een financier. Hierbij is van belang dat het taxatierapport niet in opdracht van deze financier is opgesteld. Tevens was expliciet bepaald dat er schriftelijke toestemming van de makelaar verkregen moest worden voor het gebruik van het betreffende taxatierapport. Het feit dat er reeds negen maanden was verstreken sinds het opstellen van het taxatierapport, maakte bovendien dat de vordering van de financier tot betaling van schadevergoeding is afgewezen. De financier kon geen beroep doen op het taxatierapport van de makelaar.
Feiten
Makelaar X heeft in opdracht van een huurder van een bedrijfspand, hierna te noemen: het Bedrijfspand, een taxatie uitgebracht. De huurder wenst inzicht te verkrijgen in de onderhandse verkoopwaarde van het Bedrijfspand. Het betreffende taxatierapport dateert van 7 januari 2003. De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, is getaxeerd op € 2,5 miljoen.
Het navolgende citaat is van belang.
“ Voor de goede orde wordt vermeld, dat dit taxatierapport uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt door de opdrachtgever en dat door ondergetekende(n) geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming onzerzijds. Met betrekking tot deze taxatie zijn wij aansprakelijk tot maximum het bedrag waartoe wij op basis van onze beroepsaansprakelijkheid zijn verzekerd.”
De huurder van het Bedrijfspand heeft het taxatierapport ter verkrijging van financiering aan SNS verstrekt. Hierbij heeft SNS geen toestemming gevraagd aan Makelaar X om het taxatierapport te gebruiken. SNS heeft vervolgens aan de huurder van het Bedrijfspand een kredietfaciliteit verstrekt tot een bedrag van € 2,25 miljoen.
Vanaf 2005 heeft de huurder van het Bedrijfspand, die inmiddels eigenaar is geworden, verzuimd om tijdig aan haar betalingsverplichtingen jegens SNS te voldoen. Hierop is de kredietfaciliteit per 5 oktober 2006 opgezegd. SNS heeft het Bedrijfspand onderhands verkocht voor een bedrag van € 1,17 miljoen, door gebruikmaking van haar recht van eerste hypotheek op het Bedrijfspand.
SNS heeft een vordering tot betaling van de door haar vermeend geleden schade ingesteld wegens onrechtmatige daad van Makelaar X. Het Bedrijfspand is immers voor een lager bedrag verkocht dan SNS ervoor dacht te kunnen krijgen op grond van het taxatierapport.
Oordeel rechtbank
In eerste aanleg heeft de rechtbank geoordeeld dat de taxateurs van Makelaar X niet de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur in acht hebben genomen. Echter, SNS heeft onvoldoende onderbouwd dat zij schade heeft geleden door de onrechtmatige daad van Makelaar X. Om die reden heeft de rechtbank in eerste aanleg de vordering van SNS afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. Hiertegen heeft SNS hoger beroep aangetekend.
Hoger beroep
Het gerechtshof ziet aanleiding om een verweer van Makelaar X, dat in eerste aanleg is gevoerd maar verworpen, te behandelen. Dit verweer is door Makelaar X in hoger beroep gehandhaafd. Makelaar X beroept zich op de exoneratie die opgenomen is in het taxatierapport. Daarbij is opgenomen dat het taxatierapport uitsluitend bestemd is om gebruikt te worden door de opdrachtgever (destijds de huurder van het Bedrijfspand).
SNS was op moment van het opstellen van het taxatierapport nog niet in beeld. De offerte van SNS inzake de kredietfaciliteit dateert van 10 oktober 2003. SNS is daarbij afgegaan op het taxatierapport van 7 januari 2003. SNS heeft echter geen schriftelijke toestemming gevraagd aan Makelaar X voor het gebruikmaken van het taxatierapport. Dit terwijl expliciet in het taxatierapport vermeld staat dat schriftelijke toestemming daarbij vereist is.
Het gerechtshof merkt op dat des te meer reden was om toestemming te vragen nu het taxatierapport ten tijde van de offerte negen maanden oud was. In het kader van de verlangde zorgvuldigheid met het oog op de belangen van de eigenaar van het Bedrijfspand, had het op de weg van SNS gelegen navraag te doen bij Makelaar X. SNS had kunnen informeren of het tijdsverloop aanleiding gaf om de opgenomen waardes in het taxatierapport bij te stellen.
Verweer SNS en oordeel gerechtshof
SNS stelt in het hoger beroep nog dat de redelijkheid en billijkheid een beroep op de exoneratieclausule door Makelaar X in de weg staat.
Het gerechtshof gaat daarin niet mee. Uitgaande van de uitleg door partijen houdt het exoneratiebeding in dat Makelaar X aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van fouten in het taxatierapport ten opzichte van derden uitsluit. Voorgaande is anders als deze derde schriftelijke toestemming bij Makelaar X vraagt voor het gebruik van het taxatierapport. Dat heeft SNS niet gedaan. Ook zijn geen feiten of omstandigheden aanwezig die er desondanks toe zouden moeten leiden dat een beroep op het exoneratiebeding door Makelaar X naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De vordering tot betaling van schadevergoeding aan SNS wordt afgewezen vanwege het geslaagde beroep door Makelaar X op het exoneratiebeding. Het ingesteld hoger beroep is niet succesvol.
Opmerkingen
Om een beroep op een exoneratiebeding te kunnen honoreren, moet in de eerste plaats vaststaan of de partijen vooraf voldoende op de hoogte waren van het beding en ermee akkoord zijn gegaan. Door expliciet in een overeenkomst te wijzen op een exoneratie en overeen te komen dat er schriftelijke toestemming voor het gebruik van een document moet worden verkregen, is daaraan voldaan.
Overigens kan een exoneratiebeding een partij niet altijd vrijwaren van aansprakelijkstelling. Een exoneratiebeding, dat is opgenomen in een overeenkomst kan in strijd zijn met de goede zeden of de openbare orde. Dat betreft bijvoorbeeld exoneratiebedingen die bewuste roekeloosheid of opzettelijke nalatigheid beogen toe te staan. Dergelijke bedingen zijn niet rechtsgeldig. Ook spelen overwegingen van redelijkheid en billijkheid een rol. Men kan zich niet simpelweg door een eenzijdige wilsverklaring van eigen plichten en verantwoordelijkheden ontslaan. De rechter bepaalt wanneer er sprake is van een onredelijke of een onbillijke situatie.
Heeft u vragen met betrekking tot een exoneratiebeding of derdenbedingen, neem dan contact op met José Jochemsen Vernooij. Tevens verwijs ik u naar een eerder artikel waarbij niet met succes een beroep op een exoneratiebeding kon worden gedaan.
